上海迪斯尼

　　 利好兑现 小心周围房价不涨反跌

　　从上海要建迪士尼乐园的消息公布时起，与迪士尼乐园相关的上市公司和周边的房地产开发项目，就是各家投资机构和投资者炒作的对象。

　　川沙的楼盘由7000元/平方米，上涨至目前的12000元/平方米。靠近迪士尼乐园规划区的上海艺泰安邦，也从3000元/平方米涨到目前7000~8000元/平方米。在当地拥有土地最多的界龙实业，更是迪士尼题材频频热炒的对象。

　　但中原地产香港公司研究董事提醒说，在迪士尼乐园落户香港前，周边房地产价格猛涨。但迪士尼真的来到香港后，楼市的泡沫消失了，周围的房地产非但没有涨价，反而价格下跌。

　　卫明不动产智库负责人蔡为民也认为，上海迪士尼对周边的住宅几无任何影响，反而会因为游客太多，影响居民出行的便捷，造成当地住宅的成交惨淡。唯一利好的只会是迪士尼周边的商业地产，但如果商业地产项目离得太远，也无法获益。

　　一位房地产评估师计算得出，整个上海迪士尼的土地征用费用将高达175.2亿元。

　　截至目前，规划区大部分用地仍是集体性质的农业用地。据南汇区房地局工作人员介绍，上述土地需要先由土地管理部门征用，而后通过挂牌拍卖，上海迪士尼再将它购入。据了解，政府支付的费用，除了上述土地的动迁补偿费外，还包括青苗费、农耕地占用费、搬迁费等其他法律规定的费用。

　　五合国际五合智库总经理邹义介绍，一般情况下，土地起拍价比动迁补偿费用略高，政府可能获利。不过，迪士尼项目情况特殊，政府可能做出牺牲，使土地起拍价低于动迁补偿费用，以免给项目运营造成巨大的负担。

　　即使如此，规划区的土地拍卖价格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基准地价，上海迪士尼规划区的土地价格也要600~910元/平方米。以600元/平方米计算，仅土地成本一项就需要花费36亿元。

　　前车之鉴

　　香港迪士尼一直在亏

　　“假如迪士尼乐园最终能登陆上海，一定不要答应对方过于苛刻的条件，那会大大降低项目的盈利可能性。”一位香港地产商人直言。

　　该人士认为，香港迪士尼乐园之所以一直亏损，主要原因是美国方面向中国香港索取高额的专营费用，特区政府仅能从中获得很小的收益。根据协议，特区政府以注资、拨地及贷款方式占有项目57%的股份，迪士尼注资24.5亿元，拥有43%的股份，投入品牌，并从中收取专营费用和管理费。

　　此前有媒体报道，上海迪士尼不会沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和绝大部分建设资金并控股，日常管理交给美方团队，同时每年向迪士尼公司支付品牌费和经营收入。

　　除了品牌费用和管理费带来的盈利压力外，上海迪士尼还有可能遇到内容方面的难题。去过美国迪士尼乐园的上海人DENNY表示，去过一次迪士尼，就不愿意再去了，因为那里的游览项目更新速度缓慢，毫无新意。他认为，除了14岁以下的儿童，没有人永远喜欢“米老鼠”，上海迪士尼怎样吸引回头客，会是一个大难题。

　　上述香港地产商人也称，香港人厌恶了守旧的迪士尼乐园，更喜欢逛常换常新的海洋公园。“美国的文化过了高峰期，开始走向没落，不能持续吸引游客。反而是海洋公园、野生动物园之类的自然主题乐园，更具吸引力。”

　　卫明不动产智库负责人蔡为民也认为，上海迪士尼在刚开业时，或许会吸引很多游客，但中长期的盈利前景极难预料。“(游客们)去参观一两次也就够了，不会经常去的。”如果回头客不多，盈利前景就会不妙。

　　对于上述说法，上海社科院商业研究中心主任朱连庆表示反对。朱连庆认为，“如果不好，就不会有那么多的地方争抢。”与香港迪士尼不同，上海迪士尼在内地将暂时是惟一的，因此它辐射的区域不仅是上海地区，还会影响长三角乃至更大的范围。