第三套房房贷 史上最严新政或将夭折

　　6月底，决策层关于下半年宏观政策偏向中性的调控主基调刚刚传出，国企央企近期便步调一致地集中拿地，这似乎不只是巧合那么简单。7月8日，记者从一位接近国资委的消息人士处获悉，国资委近期通过约谈等方式“授意”房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张。

　　楼市风向·披露

　　央企拿地出于高层“授意”

　　7月份前后，一直平淡的土地市场开始活跃。而这一次，又是国企担纲“主角”。“新政后土地交易频频流标，这证明调控新政确实起到了效果。但关键时期，在能够快速拉动经济的行业内，央企的推动作用仍然相当重要。”一位接近国资委的消息人士告诉记者，而国资委近期通过约谈等方式“授意”房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张，这与此前国资委要求央企开发商“不能拿地王”的表态已不尽相同。

　　国务院发展研究中心宏观部一位负责人告诉记者，国务院在6月底连续两天召开经济形势研讨会，为下半年的宏观调控定调。这也意味着，决策层出于对目前经济指标下滑的担忧，以信贷紧缩为标志的实际从紧政策将告一段落。他表示，一方面，作为央企有责任在关键时刻带动经济增长，另一方面，下半年稍微宽松的政策环境也将给央企加速扩张“兜底”。

　　楼市风向·背后

　　地方政府出现卖地难

　　事实上，不仅当下的宏观经济形势需要房地产国企稳住投资量，地方政府也有此意。房地产调控新政实施后，开发商都信奉现金为王，贷款、融资乏力的民营房企更不敢拿地，土地市场一度疲软，地方政府存在着卖地难的困局。

　　除了北京，数据显示，广州、上海、深圳等城市也遇到了“卖地难”。这与2009年京沪超额完成土地成交任务的情况形成了鲜明的对比。

　　北京市一国企开发商负责人也向记者透露，不久前北京市国资委曾跟他们“打过招呼”，如果有合适的地块或项目希望企业能继续投资开发，下半年信贷方面还是“比较宽松的”。

　　国务院发展研究中心一位负责人向记者表示，一旦房地产开发量和投资额下降，则不仅给地方财政带来压力，也影响整体的宏观经济。因此，毫无疑问，地方政府还是希望国有企业能支撑起开发量和投资额度，而不至于影响地方经济和财政收入。

　　楼市风向·解读

　　央企进入土地市场加速成交

　　然而，值得注意的是，此次房地产调控后，与2008年稍有不同的是，目前成交的地块溢价水平并不低。根据中原地产研究中心对全国12个城市今年上半年的土地市场统计，平均溢价率为50%左右。“新政后土地市场能保持如此溢价水平，与央企拿地有直接关系。”中原地产总经理李文杰表示。

　　上述国务院发展研究中心负责人分析，在目前土地市场并不乐观的局面下，实力雄厚的央企资金进入土地市场，无疑会加速土地成交，起到“托市”的作用。但是，尽管央企拿地未必就一定直接推高房价，但央企资金来势汹汹，以大手笔、大价钱拿地，则会使房产消费者普遍形成泡沫共识，妨碍本应有的市场调整。

　　楼市风向·调查

　　中央摸底楼市调控市场反应

　　4月中旬，国务院出台“新国十条”拉开了楼市调控的大幕，调控速度和力度前所未有。新政出台后一个月，北京、上海、深圳各地的成交量都遭到“腰斩”，而这种低迷的成交量还在延续。面对经济发展的全局，中央政府慎而行之，密集调研市场各方对于现有政策的承受能力，防止经济误伤，以便全面制定下一阶段楼市政策。

　　记者获悉，6月底，中央高层曾委派有关机构对北京、上海、广州、深圳等民间研究机构进行调研。而这些民间研究机构的核心观点都被录成VCR，将直接递交中央有关领导，为中央决策层制定下一阶段政策提供建议。

　　“这次中央的调研听取我们这样的民间研究机构的意见，在以前是没有出现的。这表明了中央迫切地希望了解市场最为真实的情况。”参与此次深圳地区调研的本土机构房地内参的总经理尹香武透露，中央较为担心现有政策对经济造成误伤。

　　楼市风向·行动

　　上海多家银行重启三套房贷

　　近乎严苛的房贷新政，似乎挺不过楼市的持续低迷和胶着，已开始显露出一丝放松迹象。上海多家银行的个贷经理均表示，受理第三套房的房贷申请，客户只要资信状况好，不会被拒。

　　工行对第三套房贷款实行利率上浮20%、首付六成的标准，不过利率会因申请人资信状况、购买豪宅还是普通住宅等因素浮动。招商银行对于第三套房贷款也是实行利率上浮20%、首付六成的统一标准。

　　有意思的是， 对第三套房贷，中行某网点个贷经理称，原则上不受理第三套房的贷款，不过对于名下已有两套房产、且其中有一套房在还贷的房贷申办者，依然视作第二套房发放贷款。此前，随着6月份住建部等三部委联合发布第二套房认定标准，包括工行、农行、建行等在内的上海分行对第三套房贷原则上暂停发放， 但近日，仅有交行、中行、民生银行的客户经理明确，对有两次贷款记录的客户申办房贷，肯定批不下来。

　　根据三部委发出的认定标准，第三套房认房又认贷。记者近日咨询近十家银行，其中，工行、中行、农行、建行等国有银行依然以央行征信系统的贷款记录认定第二套、第三套房，即有两次贷款记录再申请房贷，才被视作第三套。

　　楼市风向·声音

　　房产新政有夭折的危险

　　一旦全国银行都悄然放水，房地产将再次迎来一次可怕的报复性反弹。

　　历经近三月之久的胶着状态，房地产市场最令人担心的一幕似乎又要上演：据报道，上海多家银行已重新“开闸”第三套房贷，同时，对于二套房贷认定，各家银行也开始“适度宽松”，“认贷”而不是“认房”，同时，南京多家银行也重启第三套房贷。

　　众所周知，本轮房地产调控政策之所以被誉为史上最严，无非是实行了罕见的信贷政策。

　　鉴于此，如果在沪银行的以上做法被全国各大城市的银行效仿，并演化成全国一致的“银行放水”的逻辑，则意味着，被誉为史上最严的“房产新政”在短短的三个月时间，将立即面临全面溃堤和夭折的危险，所谓史上最严新政很有可能成为“史上最短”。

　　已出台政策应坚定执行

　　中原地产华北区总经理李文杰表示，随着宏观调控的深入，房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，供大于求的局面将可能再度出现，加上租赁房供应的增多，预计未来房屋租金将出现回落。

　　不过有专家指出，目前市场已进入深度博弈期，政策是否出现松动备受关注。不少专家建议，对于已出台的政策应坚定执行，不能松动，避免市场摇摆。当然，他们提出也不宜再出台新的从紧措施。

　　未来征房产税不可避免

　　新一轮调控政策中，房地产税收政策引发市场的猜想。

　　中央政府明确要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。这项税收政策是空转已久的物业税，还是对个人住宅开征的房产税？政策何时出台，试点先行还是全国推开，市场高度关注。

　　近日，业内专家任荣荣说：“无论近期内物业税(房产税)是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。”

　　财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的效应和对社会生活的冲击。会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成，表现得较为理性沉稳。