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广东省物业管理条例

      新修订的《广东省物业管理条例》(下简称“新条例”)昨起实施,其中物管赖着不走最高罚15万等多项民生条款引人关注。昨日,我市房地产业协会针对新条例举办的“我为佛山物业管理献计策”有奖建议征集活动已开始,我市也将出台具体的实施办法。中国法学会会员王学堂在解读民生条款时也评价到,“新条例”是对《物权法》的细化,更具操作性。

  物管赖着不走面临吊销资质证书

  对于新条例的实施,禅城某大厦业主黄健(化名)表示非常高兴。2008年12月21日,该大厦更换物业管理公司,不想到今天还是“一厦两物管”。

  据了解,该大厦原物业管理公司于去年12月2日向业主提出公告,称要将住宅管理费用从0.98元/平方米提升至1.28/平方米,如果业主不认可,该公司将退出对该大厦的物业管理服务工作。(下转A02版)

  大厦业主委员会就该公告内容征询业主意见,92%的业主不同意升价。后来,大厦业委会根据《物权法》等法规,以招标的形式选聘一家新的物管公司。

  2008年12月,新选定的物管公司开始对该大厦进行管理,但原物管公司还“赖”在那里,该大厦出现“一厦两物管”的局面。黄健说,由于该大厦的停车场是发展商委托原物管公司管理,原物管公司认为停车场的公共通道的产权仍属于该公司(以前是无偿给该大厦业主使用)。“原物管公司要把这个公共通道划开,或让业主以租赁的形式租给我们,这个问题至今还没谈妥,原物管还没有走。”

  条例解读:中国法学会会员王学堂指出,“请神容易送神难”,有些物管请进小区后,却很难让其退出,小区只好到法院起诉,但耗时太长。而“新条例”规定业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的,责令限期退出;逾期拒不退出的,处5万元以上15万元以下的罚款,并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。

  车位如何使用,业主知情权有保障

  “新条例”规定,物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。

  条例解读:王学堂认为,过去很多业主都不知道自己所在小区的车位卖给了谁租给了谁,上述规定有利于保护业主的知情权。《物权法》对车位问题也有规定,但《广东省物业管理条例》更细化,更具操作性。目前,在车位紧张的现实下,业主与物管(或开发商)的矛盾主要集中在车位上,有些小区“只租不售”或“只售不租”的做法常引业主不满,而条例中“应当首先满足本区域业主的需要”有利于维护小区业主的权益。

  擅改房屋结构

  业主最高罚款五千

  “新条例”规定,首次对擅自改变房屋结构的行为做出处罚,禁止“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方”。如果违反这项规定,将“由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除,并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款,对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款。”

  条例解读:王学堂表示,家(房子)是公民的堡垒,虽然“我的房子我作主”,但乱改房屋承重墙等结构,容易造成房屋质量问题,产生新的邻里纠纷。“新条例”规定由建设主管部门处罚违规者,且处罚可以累加,这将有利于规范业主行为,同时也有效遏制“房中房”改造问题。

  各方说法  

  业主:

  对“新条例”出台表示欢迎

  记者采访中发现,小区业主们普遍对“新条例”出台表示欢迎。家住文华花园的王先生说,“新条例”中多项条款对于解决业主与物管之间的矛盾有实际意义,尤其是物管拒不撤场的问题。而在房屋装修问题中,不少小区都有业主将房屋原结构打掉,重新建设作为出租房。“现在规定可以处罚,不但保障房屋安全,也保证小区内不会有太多外来人员流动。”

  也有业主提出,“新条例”实施后业委会如何完善是主要问题。家住玫瑰园的袁余彤接受采访时说,随着“新条例”实施,物管与业主间的对话会更多,此时就需要业委会来沟通协调。

  物管:

  物管问题需各界一起努力

  “物管问题不仅是物管一方的问题,更需要社会各界一起努力。”佛山市绿茵物业管理有限公司经理林美玉说。比方说在物管撤场问题上,原物管公司也需要时间与新公司进行事项交接,而且原公司招聘有大量保安人员,这些人员按《劳动法》不能一下全部裁掉,否则公司要赔偿一大笔钱,这些都造成物管公司撤场时间较长。再比如小区内停车位问题,佛山的众多小区与广州不同,由于受市物价局250元/月租金的限制,绝大部分小区都是囤积车位,只售不租。现在“新条例”对这方面有了明确的参照标准,双方都按照执行可以减少纠纷,物管也很欢迎。

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