空置率与高房价无关没有直接关系

　　WIND数据统计显示，截至8月15日，以证监会行业为标准，两市已有包括“万保金招”四大地产龙头在内的40家上市房地产公司发布了2010年中期业绩报告。数据显示，上市房地产公司库存整体增加明显，而现金流量则出现趋紧的迹象。分析人士认为，楼市下半年供应将明显放大，年底或将迎来成交量放大和价格下跌的局面。

　　现状

　　40家房企经营活动现金净流量- 600亿元

　　WIND统计显示，截止到2010年上半年报告期末，这40家房地产上市 公司 的平 均资 产负 债率 为61 .13%，但在这40家上市公司中，资产负债率接近或达到70%的有22家，占比高达55%，四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。

　　此外，从报告期的经营活动现金流入净额来看，40家地产公司上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元，而去年同期则是401 .36亿元，相差超千亿元。四大地产龙头中，保利地产上半年经营活动现金流量净额为- 233 .48亿元，万科A、金地集团和招商地产也分别达到了-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。而在去年上半年，这个数字则分别是54 .52亿元、98 .22亿元、26.43亿元和31.46亿元。

　　从报告期投资活动现金流量净额来看，2010年上半年，这40家上市公司投资活动现金流量净额为-30.57亿元，而去年同期则仅为-8 .66亿元。对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示，由于前期拿地较多，今年上半年房地产投资增长仍然较快。广发证券房地产地产行业分析师沈爱卿也对记者表示，虽然楼市新政4月颁布后对市场造成了影响，但总体上来看，今年上半年房地产企业的新开工脚步并没有因此放缓。

　　国家统计局最新公布的数据显示，1至7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37 .2%。7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33 .0%。1至7月，全国房地产开发企业房屋施工面积3 2 .4 3亿平 方米 ，同 比增 长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%。

　　业内人士告诉记者，上半年开发商扩张脚步依旧，实际上有难言之隐。一方面，2008年下半年后开发商一直减少开工，缓慢推盘，项目建设进入滞缓期，至2009年底，经历了一年的去库存化之后，大多数开发商均面临新增供应不足的问题，部分城市甚至无盘可卖，在这种情况下，加紧开发是必然的选择。另一方面，随着新政的实施，政府和监管部门对开发商囤地的打击力度也越来越大，由于前期拿地力度较大，这时候也不得不加大开发力度。最新消息显示，继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后，监管部门近期也向住房和城乡建设部表达了类似意见，希望后者能提供开发商的名单以便监管。

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　　压力

　　5545亿元存货考验资金链

　　WIND统计显示，以上40家房地产上市公司今年上半年筹资活动现金流量净额为625.86亿元，去年同期则为-21.30亿元；截止到报告期末，40家房地产公司现金及现金等价物净增加额为-5.90亿元，去年同期则为371.38亿元。

　　业内人士分析，从现金流量情况来看，上半年房企主要依赖于大量的借贷保持了高速扩张。但地产调控以来，房地产企业融资渠道出现了比较大的变化，据央行统计数据，2010年第二季度，银行开发贷款新增量为1200亿元，远低于2009年同期的3800亿元。除银行贷款外，企业债、证券市场融资也比较困难，而银监会日前发布了《关于规范银信合作理财合作业务有关事项的通知》，要求银行将之前的银信理财合作业务中，所有表外资产在今明两年全部转入表内，并按150%的拨备覆盖率计提拨备，更是使得地产融资雪上加霜。

　　银河证券房地产行业分析师潘玮告诉记者，受制于调控政策，目前房地产公司主要通过“合作”方式，通过让渡一部分土地权益或在不影响控股的前提下出售一定的公司股权来获得资金。

　　开工没有放缓，融资愈加困难，而房屋的成交量也依然在底部震荡，国家统计局统计数据显示，1至7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。

　　实际上，已公布的上市公司的存货数据显示，以上公布中报的房地产企业，上半年存货总量已经达到了5545 .29亿元。其中，“万保金招”四大地产巨头上半年存货高达2845亿元，同比大幅增长55.3%，而在今年一季度末存货才增长一成有余。

　　以万科A为例，中报显示，年初公司计划全年竣工面积为504万平方米，截至6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的25 .4%。这就意味着，在下半年，万科竣工面积将达到376万平方米，为上半年的近3倍。此外，尽管楼市整体成交量低迷，万科A仍在中报中表示，2010年的新开工计划已经考虑到市场调整的可能性，公司暂无需考虑对新开工计划进行调整，开发进度按计划进行，部分年内新增的项目也将在本年开工。

　　沈爱卿表示，从目前的销售情况来看，房地产企业的库存正在缓慢回升，而资金链则出现了趋紧的迹象，预计未来房地产企业将出现更多的促销等方式来回笼资金。顾云昌则表示，目前开发商资金链上“有压力，但还不紧张”，但他预计，如果销量继续下滑，再加上开发商受到的贷款方面的限制，这种状况将在国庆前后出现变化。

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　　后市

　　地产龙头“口风”齐变楼市将迎量升价降

　　业内人士告诉记者，目前主要房地产商对地产调控政策放松的预期正在迅速消失，而地产商的这种政策“判断”或将对其下半年的销售行为产生重大的影响。“短期内看不到政策放松的可能，未来公司将加大销售力度以回笼资金。”一位上市房企的内部人士对记者表示。

　　实际上，从四大地产龙头的中报来看，这种迹象也有所显露。在对下半年房地产调控政策及楼市的整体走向上，四大地产龙头不约而同地认为，下半年楼市供应将出现较大变化。

　　万科A认为，大多数城市的新房存量仍然处于近年来的低位，但受成交量回落的影响，主要城市的新房库存开始结束自2009年市场回暖以来的持续下降，随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。而“成交速度的下降和存货量的上升，可能使开发企业 面临 一定 库存 压力 和资 金压力。”保利地产也表示，“2009年底开始出现的供应不足的情况，有望在今年下半年得到根本性的改善。”

　　对于下半年的市场变化，金地集团认为，在下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争，从而使买方拥有更多的博弈空间；另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价的进一步下滑可能将顺理成章，而一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。

　　具体到下半年的经营策略，金地集团表示，将以销售为先，通过更为多样化的销售渠道，更有针对性的销售方案，更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。招商地产也表示，短期内，公司拟采取措施，促进销售，积极优化库存结构。

　　统计数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。其中，保利地产上半年完成销售金额217.55亿元，完成销售计划的43%；金地集团上半年销售额则为53 .76亿元，仅完成全年210亿元目标的1/4；招商地产上半年完成销售额61亿元，仅完成全年销售目标的40%。尽管如此，不但没有开发商明确下调销售目标，相反却有房企上调销售目标。恒大地产宣布上调今年销售业绩目标至400亿元，包括绿城、恒盛、龙湖等上市房企也表示将在下半年加大推盘力度。

　　顾云昌表示，地产龙头的示范效应不可小觑，在供应量加大的情况下，加上刚性需求的入场，下半年楼市成交量有望出现回升。在价格方面，他表示，部分房价泡沫较大的城市房地产价格将继续松动，但松动幅度不会太大。

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　　住建部官员：空置率跟高房价没有直接关系

　　三个月前，有媒体报道，“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”

　　“6540万套”房子被空置？随后，虽然国家电网表示并未发布此数据，这个缺乏权威来源的调查结果依然引起了持续不断的波澜。今年5月和8月央视财经频道接连进行了两期“空置房”的调查报道，调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%，而多处新城成为“空置房”密集区，这将人们对于“有人有房不住，有人没房住”的愤怒撩拨到了极点。

　　中国的住宅到底有多少空置，这似乎成为了一个让公众痛斥炒房者“恶行”和驳斥“中国房地产无泡沫论”的强大利器，“昭然若揭”地证明着中国房地产市场已经到了“危险境地”。所以，人们迫切地想了解真相：中国的住宅空置率到底有多高？甚至有人呼吁公布国家权威统计数据以正视听。

　　住房空置率到底有多重要，而国家权威数据又为何缺位？

　　现有统计不科学

　　对于“6540万套”空置房的数据，很多专家和业内人士都对这个数据进行了证伪。

　　如果以每户90平方米来计算，6540万套住宅的总面积大约为58亿平方米，而过去20年，全国城市住房建设总面积为60亿平方米左右，这就意味着这些房子绝大部分都空着。北京大学房地产研究所所长陈国强向《中国经济周刊》再次证实了这一数据的荒谬。

　　对于目前一些机构通过查水表、电表、夜晚亮灯的调查方式，国家住房和城乡建设部(下称“住建部”)政策研究中心房地产处处长赵路兴认为，这并不科学。首先，在楼盘选择上存在片面性，不能代表整体情况；其次，“现在很多白领晚上在酒吧，或者出差在外，”有很多情况都会影响此类调查的结果的真实性。“在我国进行住房‘空置率’的调查并不难，只需要在全国重点城市，针对不同档次的楼盘进行抽样调查，就能得出结果，当然，这需要一大笔的资金投入。”

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　　统计局称目前算不出空置率

　　赵路兴对记者表示，关注住房空置率的问题，首先要清楚住房空置率的概念。在国外，“空置率”一般是指已经售出的住房中空置的部分，主要关注的是房屋存量的使用率；而住建部以往的“空置率”调查对象，是指当年竣工而没有卖出去的房子，主要考虑的是金融风险，银行信贷资金是否能安全回收。

　　“像国外那种‘空置率’统计，我国现在还没有官方的统计数据。”赵路兴对记者坦言。原因主要是这几年我国房地产市场的主要矛盾发生了变化。“2003年前后，房地产市场存在过热的现象，就房地产泡沫问题，我们在珠三角几个热点地区对‘空置率’进行过调查；而2005年后，房地产市场发生了变化，房子供不应求，主要矛盾就体现在房价的上涨上。”赵路兴表示，如今国家关注更多的是如何调控房价，而不是已售房屋的空置率。

　　据了解，目前住建部对房地产市场的调研主要体现在房地产价格指数和70个重点城市的房价上，并未对空置率进行调研。赵路兴表示，现在民众关心的主要问题还是买房贵，不管有没有钱，大家都想去买房，认为只有买房才是解决居住问题，而空置率问题反映的是租赁市场的问题。所以，未来住建部关注的重点依然是房价。

　　8月11日，国家统计局新闻发言人盛来运就空置率问题首次公开回应：“房屋空置是近几年由于房地产行业发展出现的新问题，我们的调查统计制度还没有来得及作出统计，目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。”

　　据了解，即将进行的第六次全国人口普查增加了住房情况的登记，其中涉及到一些住房的指标，包括住房面积，住房的间数、建成年代，住房是采用什么方式获得的(商品房、福利房或租房)等。

　　尽管关于房屋的信息登记很详细，但国家统计局并没有将空置率考虑进去。国家统计局人口和就业统计司司长冯乃林告诉《中国经济周刊》，目前业内对房屋空置的认识不一致，算法也就不一样。“作为统计部门要对一个指标进行统计，首先要对这个指标进行清楚界定，如果界定不清，就没法统计。”冯乃林说。

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　　住建部官员：空置率跟高房价没有直接关系

　　赵路兴表示，如果已售房屋的空置率高，也是一个不正常的现象，说明房地产市场投资过多，投机过多，说明房地产市场的需求不是真正的自住需求，但将投资或投机行为认定为高房价的直接原因，这并不准确。在中国，方方面面都在影响着房价，中国的房地产市场有很多特殊性，国民经济对房地产依赖度过高，全民投资对房地产的依赖也很高，房价受到产业结构不合理、投资渠道有限、资本市场不规范、租赁市场不发达等种种因素影响。

　　此外，房产到底是自用还是投资、投机，其实很难进行界定。随着我国城市人口的增加，大部分人需要通过租房来解决居住问题，而租赁市场的房源大部分来源于个人投资的房产。赵路兴认为，投资本身并不像有些人所认为的那样不齿。一般来说，高的空置率会带来房价和租金的上涨。如果空置的房子大多投入到租赁市场，那么租房的价格就下来，从而也会导致一手市场上的房价下降。

　　北京市华远地产股份有限公司董事长任志强认为，在一定程度上，合理的空置也是必要的。一、在需要时有供给的选择余地，不会因工作调动、家庭人口增加等要置换房屋时缺少选择；二、起到供给增量调节市场价格的作用，如当一级市场供给短缺时，空置房会进入市场增加供给，防止一手市场价格上涨过快。

　　空置房征税并不容易

　　有人认为，解决房屋大量空置最直接的办法就是征收空置税。在国外，空置住房的税收不仅能够提高房屋的使用率，也能得出准确的空置率数据。但北京大学房地产研究所所长陈国强认为，国内开征住房空置税并非易事。因为如果要征税，对于空置房的界定就需要严格的法律认定，并且要摸清所有家庭的住房状况，而我国已经有20年没有做过全国性的房屋普查了。

　　中国房地产市场经历了短短10年的成长期，5年前才开始进行网上备案登记，房屋信息系统还不健全。以北京市为例，自2006年开始，北京市住房购置情况都进行了信息登记，而2006年以前的房产状况，有关部门并不掌握，很难得出家庭房产的真实状况。“此外，北京的房子很多是被外地人买走的，北京的居民也到外地买房，即使本地信息系统能够查询到家庭住房信息，可全国各地发展水平层次不齐，有的城市连住房的纸质资料都不齐全，所以要查询家庭在全国拥有的房产，还有待各地联网的房地产信息系统的建立。”

　　今年5月，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求全国预售商品房销售都要备案，在年底建立房地产统一信息系统，这将为未来的物业税、财产税、空置税等改革奠定基础。

　　百姓观点

　　我相信“6450万套空置房”是真的！虽然10年来全国只竣工了3300万套商品房，但“竣工商品房”并不是全部的新建住宅，还有大量的集资房、经适房等“非房地产开发住宅”存在。

　　我为什么买几套房子，还让它长期空着？一、抵抗通胀。二、房市比股市让我踏实。

　　国家调控楼市，调整经济结构，需要数据和信息支撑；老百姓作决定，同样需要数据和信息支撑。虚假数据可怕，没有数据更可怕。因为大家都在盲人摸象。

　　房地产商必须避免旗下楼盘给人留下空置房的印象，建议采取“光明行动”：采购节能灯，对一些空置房的照明设施进行补充配备，而且采购的灯泡不要一种色调；所有空置房从晚上7点-10点30分必须保持照明。