房贷审批 楼市调控政策后的操作变化

　　多轮楼市调控政策对房贷市场的影响正逐渐显现。记者昨天（6月7日）从各大银行及专业个贷机构伟嘉安捷获悉，自楼市调控政策陆续发布以来，在银行审核和发放个人住房贷款的操作过程中，出现了七大变化。

　　变化之房龄：贷款房屋房龄受限

　　案例：北京人小唐近期看中了一套建于1986年的二手房，但在申请贷款时，却被银行以房龄超过20年为由拒绝。

　　求证：记者昨天从银行方面获悉，目前各银行对贷款房屋房龄的审核较以往更为严格，现阶段，多数银行对于房龄在20年以上的房产基本是不受理贷款申请的。不过一家国有银行信贷部门负责人告诉记者，他们在考虑房龄的同时还会看房屋的产权是否清晰，位置是否靠近市中心。如果位置很好、产权清晰，房龄超过20年的也有可能放贷。

　　总结：如果不是房源特殊，目前购买1990年以前建成的房产基本上是无法贷款的。而在去年，银行对房龄超过20年的房产通常会受理贷款申请，只是贷款成数会降低一些。

　　变化之审核：强化收入证明审核

　　案例：就职于广告公司的小韩准备贷款购买一套总价为150万元的房子，想贷款100万元。银行审核发现，小韩单位开具的收入证明显示其月收入为15000元，但其银行流水单上却只有8000元。银行认为二者数额相差较大，所以降低了小韩的贷款成数。

　　求证：某商业银行人士告诉记者，目前银行除要求借款人提供加盖所在单位公章的收入证明外，还会对借款人提供的银行流水仔细核对，如果发现借款人银行流水与收入证明存在较大悬殊，一般会将借款人的收入证明认定为“无效”。

　　总结：在贷款政策未收紧前，银行对借款人的收入证明审核不会这样“吹毛求疵”。在贷款政策收紧后，各银行对借款人收入证明的审查更为严格。

　　变化之放款：批贷放款周期延长

　　案例：曹先生最近看上了一套位于北四环的二手房，但手中资金不足需要贷款。该房屋的业主秦又着急用钱，想在一个月内拿到房款。但根据银行现在的二手房放款流程，业主最终拿到钱可能要花费两个月左右。

　　求证：银行方面表示，自北京银监局4月20日通知要求银行在批贷和放款时实行“先抵押后放款”以后，银行现在都是在客户批贷→过户→办理抵押登记手续→银行见他项权利证后才会放款。而此前，在买卖双方过户见契税票后，银行即可放款给业主。

　　总结：“先抵后放”规定延长了二手房贷款批贷和放款周期，使业主的拿款周期延长了至少一个月，也增大了买卖双方的资金和产权转移风险。

　　变化之审核：逾期记录审核更严

　　案例：小董名下有一套房产，贷款未结清，打算再买一套房改善居住条件，但银行审核出小董去年有过8次逾期还款记录，其中3次为房贷，5次为信用卡还款滞后。银行因此拒绝向小董放贷。

　　求证：银行界人士在接受记者采访时表示，在目前信贷收紧的情况下，银行对借款人的个人信用资质审核更加苛刻，如果借款人有过两年内连续3次的逾期还款记录，贷款申请基本都会被银行拒批。

　　总结：除房贷、车贷外，个人信用卡以及替他人担保贷款还款情况等，都会被银行纳入借款人信用审核之列。在调控政策出台前，贷款政策相对宽松的情况下，个别银行可能会“睁一只眼闭一只眼”。但目前，这种情况已几乎没有可能。

　　■其他变化盘点

　　贷款额降低首付增加

　　政策规定：“京十二条”要求银行提高各套房贷的首付和利率。

　　银行做法：目前在首套房房贷方面，银行要求90平方米以下的首付比例最低为20%，90平方米以上的首付比例最低为30%；二套房的首付比例最低为50%。也就是说，新政实施后，借款人购买90-140平方米之间的首套房以及二套房时，能拿到的贷款额都比以前降低了，即首付款相应增加。

　　三套房已全面停贷

　　政策规定：6月4日，住建部、央行、银监会发出通知，明确对二套房的认定以家庭为单位，同时执行“认房又认贷”。

　　银行做法：记者了解到，目前银行已陆续开始通过“认房又认贷”来认定二套房和三套房，对于审查出的二套房，首付、利率均予以上调，三套房已全面停贷。在审查借款人及其配偶的贷款记录时，只要在央行的征信系统中能够查询到借款人家庭名下有过两次贷款记录，不论该房产贷款是结清或已出售，再申请贷款时都按第三套房拒批。