房价仍可降1/3
http://www.qm120.com2008-12-25 10:03:25 来源：全民健康网
新华网12月24日报道受国务院委托，国家发展改革委副主任24日向全国人大常委会报告2007年5月份以来加强价格调控、应对价格过快上涨的情况。说，房地产市场动荡可能引发一些影响。高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。
张向全国人大常委会做报告时说，总体上看，价格过快上涨的内外部压力明显缓解，部分重要商品价格过快下跌的矛盾逐步凸显。
说，要完善价格上涨时低收入群体生活影响的补贴机制，确保低收入群体生活水平不因价格调整而降低。要充实主要农产品储备，优化农产品进出口和吞吐调节机制，保持农产品价格合理水平。
此外，还指出，要促进房地产业平稳发展，认真分析和研究房地产市场形势，正确引导和调控房地产市场。从严控制廉租房租金，规范地方政府土地出让行为，抑制地价过快上涨。
理论上中国房价需降三分之一
新快报讯中国城镇居民购房的“合理价格”，应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元。
12月22日，中国政府网刊登了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。“变化”最突出的就是《意见》的第三条特别强调：“以合理的价格促进商品住房销售。”这是近年来在中国官方第一次对开发商提出的“合理价格”要求，给“郁闷多年”和不满的百姓一种“峰回路转”感觉。
根据国土部的权威信息，到2007年一季度“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1702元，如果加权到全国城镇（土地出让金至少降低三分之一），再算上1.5倍的容积率，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，也只有756.8元（算上从拿地到建房的周期，土地的成本就更低）。至于造房的建安费，前不久有建筑业的包工头广州番禺为680元不到。我们高估中国城镇平均建房所需的建安费在900元左右；如果把其他方面的配套费、税费和成本再加上，分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着，从全国城镇的平均住宅建造成本来说，现在开发商建房每平方米成本只有2156.8元。
按照国际上的“行规”，商品住房建造的利润率一般都在3%－5%左右。中国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊。所以，中国商品住房的利润水平也不应该高过10%。而到2007年底，全国城镇商品住房的平均房价每平方米4000元左右，利润率近50%。
国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，一是在住房人均面积是要比中国大得多。美国前几年家庭新建成房屋平均面积就达到2114平方英尺，相当于人均拥有住房70平方米左右；二是住房的质量无可比拟。他们大多数住的是装修好的独立屋（单体别墅），走进去就可。就是在人口密度和生活费用远高于中国的韩国、日本的房价收入比比中国要低得多。2006年初韩国的国土研究院一项调查比较显示，韩国国民全部收入攒六年即可买房。首都首尔为7.7年，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。
此外，依据中国宪法，国家的土地为全民所有。公民的居住成本理应比土地私有制下的国家要低得多。
综上所述，中国城镇居民购房的“合理价格”，应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。我们以中国国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元。
而这样的价格，比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平，低了三分之一左右。这表明，中国城镇的房价要回归到“合理价格”水平，至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。（新快报）
